1.
금융위원회를 중심으로 정부가 수도권 중심의 25년도 가계부채 관리방안을 발표하였습니다. 검찰정부가 추진한 높은 레버리지가 많은 결과입니다. 부동산 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표가 주간경향과의 인터뷰에서 밝힌 내용입니다.
-서울 지역의 부동산 상승세가 심상치 않다. 원인은 무엇인가.
“수요와 공급이 주택가격을 움직인다. 공급은 장기간에 걸쳐 영향을 주지만 수요는 단기적인 변동성을 만들어낸다. 지금은 초과 수요가 발생한 상황이다. 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 새 정부가 본격적인 정책을 내기 전에 사야 한다는 심리, 서울시가 토지거래허가제 등 규제 지역을 추가로 지정할 수 있다는 가능성 등이 맞물리며 ‘지금 사지 않으면 기회를 놓친다’는 조급함이 커지고 있다. 일종의 ‘절판마케팅’ 효과로 초과 수요가 형성되고 강세장이 만들어졌다.”
-3단계 스트레스 DSR이 시행되기 전에 집을 사야 한다는 심리가 주요 원인으로 지목되곤 한다. 실제 3단계가 시행되는 7월 이후에는 매수세가 완화될 수 있지 않나.
“3단계 스트레스 DSR의 실질적인 영향은 제한적이다. 시행 전에는 대출이 막힐 것처럼 과장되게 얘기되지만, 실제로는 큰 차이를 만들지 않는다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 종전 0.7%에서 1.5%로 올라간다. 그렇지만 스트레스 금리는 100% 반영하는 게 아니라 적용률만큼 반영된다. 예를 들어 2단계 스트레스 DSR에서는 대출이 ‘혼합형’(고정금리와 변동금리를 혼합한 상품)이냐 ‘주기형’(고정금리지만 일정 주기마다 금리가 조정되는 상품)이냐에 따라 적용률이 다르다. 적용된다고 해도 일반적으로 10~30% 또는 20~40% 수준으로 적용돼왔다. 3단계를 시행해도 40~60% 수준의 스트레스 금리가 적용될 것으로 보인다. 1.5%의 가산금리에 40~60% 반영비율을 곱하면 약 0.6~0.9%가 적용되는 구조다. 예컨대 연봉 6000만원인 경우 2단계에서는 3억6000만원까지 대출이 가능했다면 3단계 적용 시 3억5000만원으로 줄어드는 정도로 실질적인 영향은 크지 않다.”
-그렇다면 핵심 원인은 무엇인가.
“지금의 절판마케팅 심리는 생애최초 특례대출에 적용되는 LTV 80%에서 비롯된다. 이 제도가 고가 주택 강세장의 유동성을 만들어낸 핵심이다. 생애최초 특례대출을 제외하면 현재 LTV가 70%로 묶여 있다. 예컨대 자기자본이 3억원이 있는 경우 LTV 70%일 때 최대 구입가능한 주택은 10억원짜리지만 80%로 올라가면 최대 구입가능한 주택이 15억원으로 높아진다. 지금 시장은 이재명 정부의 인선 기간을 정책 공백기로 간주하고 있다. 인선이 마무리되면 생애최초 특례가 종료될 수 있다는 관측 속에 ‘절판마케팅’ 심리가 작동하면서 높은 레버리지를 동원한 고가 주택 매수 움직임이 뚜렷한 상황이다. 현재 생애최초 특례대출의 부작용은 상상을 초월한다. 생애최초 특례대출은 주택가격에 제한이 없고 반드시 실거주 목적일 필요도 없다. 전세를 끼고 기존 대출 위에 생애최초 특례대출을 후순위로 얹어 갭투자에 나설 수 있으며, 해당 주택을 상생임대인으로 등록하면 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있다. 생애최초 특례대출은 시장 수요가 극도로 위축됐던 2022년에 한시적으로 도입된 수요 촉진 정책이다. 당시에는 수요가 완전히 녹아버렸기 때문에 필요했을 수도 있지만, 지금은 강세장이 이어지고 있고 기준금리가 하향세를 보이는 등 거시 여건이 우호적인 상황이다. 이처럼 예외적인 프로그램을 계속 운영할 필요가 없는데도 이를 놔두면서 과열의 원인으로 작동하고 있다.”
“’LTV 80% 특례’ 절판마케팅에 과열된 시장···수요 잠근 6·27 대책은 적절”중에서
6.27 대책을 놓고 채상욱 대표는 이렇게 평가합니다.
-6월 27일 정부가 강력한 수요억제 정책을 내놓았다. 어떻게 평가하는가.
“유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책이다. 첫째는 가계대출 즉 주담대를 6억 이상을 받지 못하게 했다. 이 대책으로 서울의 3-4-5분위 고가주택군에 대한 실질적 구입이 제약된다. 3-4-5분위 고가주택의 가격은 상승세가 꺾이며 조정 국면에 접어들 가능성이 크다. 둘째는 생애최초 후순위 대출을 드디어 정상화했다. 오르막일 때는 액셀을 밟아야 하지만, 내리막에서는 브레이크를 밟아야 한다. 그러나 지난 1년간은 내리막에서도 계속 액셀을 밟아왔다. 이를 정상화한 셈이다. 그 밖에도 정책대출을 축소하고 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제 우회를 방지하는 등 적절한 대책들을 내놨다. 다만 비은행권이나 사업자 대출에서 발생할 수 있는 풍선효과에 대해서도 향후 철저한 관리·감독이 필요하다. 2021년 문재인 정부 당시에도 은행권 가계대출 규제가 강화되자 비은행권과 사업자 대출이 우회로로 활용되는 사례가 나타났다. 이번에도 이러한 풍선효과를 면밀히 모니터링하고 보완책을 함께 추진하는 것이 중요하다.”
2.
6.27 대책은 역대 정부가 내놓은 가장 강력한 금융정책이라고 합니다. 그래서 궁금했습니다.역대 정부 부동산, 금융정책에서는 가계부채와 관련한 정책하여 어떤 정책을 내놓았는지.금융위원회 보도자료를 중심으로 살폈습니다. 분석할 의도가 있지않고 그냥 궁금한 조사입니다.
금융위원회가 ‘가계부채’와 관련하여 어떠한 정책을 내놓았는지 보도자료를 검색했습니다.2002년 재정경제부, 금융감독위원회 및 한국은행이 공동으로 개최한 금융정책협의회자료가 가계부채 증가에 따른 장단기 종합대책입니다. 무척이나 생경합니다.
이후 특별한 자료가 없다가 2011년 무척이나 재미있는 정책이 나옵니다.주택거래 활성화를 위한 금융부문 대응방안입니다. 배경을 보니까 거래량 감소가 가장 큰 특징이었습니다. 이 때문에 활성화라는 표현이 등장하였습니다. 같은 해 6월 가계부채 연착륙 종합대책을 내놓습니다. 가계부채 관리방안의 기본 틀이라는 평가를 금융위원회는 합니다.
2014년에는 가계부채 구조개선 촉진방안을 발표합니다. 이 시기 정책적인 목표는 대출구조입니다.
고정금리 대출은 지난해 말 현재 15.9%, 비거치식 분할상환은 18.7%다. 정부는 이 두 대출 비중을 올해부터 상향해 2017년까지 각각 40%까지 늘리기로 했다.보험·상호금융 등 제2금융권도 비거치식 분할상환 비중 확대 목표를 설정해 보험권은 지난해 말 26.1%에서 40%로, 상호금융권은 2%에서 15%로 늘릴 계획이다.
2015년 가계부채 종합 관리방안도 위 정책의 연장선에 있습니다.
2016년 가계부채 평가 및 대응방향은 위 정책들의 성과를 분석하는 보고서입니다.
정부는 가계부채 증가가 건전성이 양호한 은행권의 주택담보대출 위주로 나타났다고 평가했다. 가계대출의 연체율과 BIS 비율 등 금융회사의 손실흡수 능력 역시 충분하고, 주택경매의 낙찰가율도 안정적 수준이라는 분석이다.상환능력이 양호한 소득 4~5분위 가구의 가계부채 비중이 70%를 나타냈고, 금융자산이 부채대비 2배 이상 크고 빠른 증가세에 있다는 점도 강조했다.정부는 가계대출 역시 주택 실수요자 중심으로 늘어나며 주택시장 정상화와 실물경제 회복에 이바지했다고 평가했다. 신규대출의 80%가 주택구매와 기존 고금리대출 상환, 투자 등에 사용되고, 제2금융권에서 은행권으로 대출이 전환되며 가계의 이자 부담도 줄어들었다는 분석이다.
정부는 “2016년 가계부채 증가율은 은행·보험권의 여신심사 가이드라인 안착 등으로 지난해에 비해 낮아질 것”이라며 “분할상환 중심의 구조개선도 빠르게 진행될 것”이라고 전망했다.
정부 “가계부채, 시스템 차원의 안정성은 유지”중에서
2016년 5월 은행권 가계 주택담보대출에 대해 여신심사 선진화가이드라인을 실시합니다. 담보에서 상환을 중심으로 여신심사를 하는 내용입니다. 이후 보험권에서도 같은 가이드라인을 시행합니다.
가이드라인은 은행 여신심사를 담보 위주에서 대출자의 상환 능력 중심으로 전환해 여신 심사 관행을 선진화하고 부채 리스크를 최소화 하는 방안을 골자로 한다. 이에 따라 은행은 상환 능력을 정확하게 평가하기 위해 소득증빙자료로 객관성을 확보하고, 신규주택구입자금이나 고부담 대출 등은 비거치식 분할 상환을 유도한다. 변동금리 주택담보대출은 금리 상승 가능성을 고려해 대출 한도를 산정한다.
Q. 주택담보대출 새로운 가이드라인 대출 및 시행시기는?
A. 이번 가이드라인은 은행이 주택을 담보로 해 신규로 취급하는 가계 주택담보대출이 대상입니다. 자영업자 등 개인사업자가 사업목적으로 주택담보대출을 받는 것은 가계 대출이 아니므로 적용 배제합니다. 다만, 가계 주택담보대출 중 집단대출은 대출구조가 일반 가계 주택담보대출과 상이한 점을 감안해 대상에서 제외합니다.Q. 원천징수영수증 등 증빙소득이 없으면 대출을 못 받는지?
A. 이번 가이드라인은 대출자의 채무상환능력을 제대로 심사하기 위해 대출자의 소득을 정확히 파악하려는 취지입니다. 원칙적으로 객관성있는 증빙소득을 우선적으로 확인하나 증빙소득 자료가 없는 경우라도 인정소득이나 신고소득자료를 활용해 충분히 대출을 받을 수 있습니다. 다만, 소득 기준으로 최저생계비를 활용하는 경우는 집단대출이나 3000만원 이하 소액대출로 제한 받습니다.
달라지는 주택담보대출, 이것이 궁금하다중에서
2016년 8월 가계부채관리방안을 발표하였습니다. 2013년 이래 지속되었던 부동산 부양책과 초이노믹스(최경환 기획재정부 장관의 경제 정책)로 대표되는 양적 완화 정책으로 가계부채가 급증하자, 가계부채 증가 억제를 위해 부동산 정책 기조를 부양에서 규제로 돌린 신호탄이 된 정책입니다. 이 때부터 가계부채관리협의회가 나오고 관계기관에 국토부가 들어가기 시작합니다.
3.
박근혜정부에 이어 등장한 문재인정부. 부동산과 관련한 정책을 계속 발표합니다. 첫 발표는 8.2 부동산대책과 8.2 대책 후속조치입니다. 이후 부동산 규제책이자 이름 그대로 문재인 정부의 가계부채 종합 대책을 2017년 10월 가계부채 종합대책을 발표합니다.
위 대책이 나온 이후 가계부채만을 다루는 관계기관대책회가 2018년 가계부채관리점검회의 를 시작하였고 보도자료를 기초로 하면 격월로 개최한 듯 합니다. 부동산 대책을 무척이나 중요하게 다룬 듯 합니다.
2019년 5월 가계부채관리점검회의 대에는 제2금융권 DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 관리지표 도입방안을 확정합니다.
2019년 12월 가계부채만이 아니라 주택시장까지를 포함한 대책으로 주택시장안정화방안을 발표합니다. 대책은 고가 서울 아파트를 중심으로 나타나는 심상치 않은 가격 인상을 억제하기 위한 ▲대출규제 강화 ▲보유세 현실화 ▲임대주택 등록제 보완 ▲분양가 상한제 소폭 확대 ▲주택 공급 확대 등의 내용을 골자로 합니다.
코로나가 한창이던 2020년 11월 금융리스크 대응반 회의를 통해 가계부채관리방을 발표합니다.
2021년 제2차 혁신성장전략회의에서 관계기관 합동으로 마련한 가계부채 관리방안을 발표
2021년 7월 제1차 가계부채 리스크 관리 TF를 개최하였습니다.
20년들어 코로나19 대응, 자산가격 상승으로 증가세 급격 확대하면서 범 정부차원의 가계부채 관리 강화방안을 2021년 10월에 내놓습니다.
그리고 21년 11월 가계부채관리TF를 구성하고 첫 회의를 했습니다. 앞서 가계부채 리스크관리TF와 같은 회의인데 …
경향신문은 폭증하는 가계부채, 이번엔 어떻게 잡을까에서 아래와 같이 2011년부터 2021년까지의 정책을 표로 정리하였습니다.
4.
검찰정부가 딱히 가계부채 정책은 없은 듯 합니다. 가계부채와 밀접한 관계가 있는 부동산정책이 주를 이룹니다. 집권후 첫 1년 부동산 정책은 尹정부 1년…부동산 ‘비정상의 정상화’ 어디까지 왔나에서 자세히 나옵니다.
그리고 23년까지의 정책은 규제 완화로 연착륙 노린다, 윤석열 정부 부동산 정책 통할까과 尹정부 부동산 정책 키워드는 ‘거래 활성화’·‘文정부 이전 복귀’에서 도표로 정리하였습니다.
또한 윤석열 정부 ‘집값 떠받치기’…정책대출로 2년간 100조 썼다을 보면 2023년 이후 정책대출로 101조를 풀었다고 합니다.
경기 부진에도 서울 등 수도권이 집값이 지난 2023년부터 오름세를 보인 데는 정책대출이 상당 부분 기여했다는 지적이 사실로 확인됐다.22일 연합인포맥스가 더불어민주당 문진석 의원실로부터 확보한 주택도시기금 집행 자료에 따르면 2023년과 2024년 수요자 대출(정책대출)로 각각 46조9천976억원, 54조7천187억원이 주택시장에 풀렸다.2년간 주택시장에 풀린 정책대출만 101조7천163억원에 달했다.
2023년 정책대출은 2022년의 20조9천762억원과 비교하면 124% 증가했다. 2023년에는 매월 3조9천억원, 2024년에는 매월 4조6천억원이 주택시장에 투입됐다.올해도 지난 4월까지 총 14조5천535억원의 정책대출이 주택시장에 풀려 월평균 4조원가량이 집행되고 있다.주택도시기금의 수요자 대출은 무주택 서민이나 청년, 신혼부부 등을 위한 전세 및 주택구입을 지원하기 위한 정책대출을 말한다.
2020년~2024년까지 기금을 통한 정책대출 지원액은 연간 10조원 내외로 거의 변화가 없었다.그러나 은행 재원을 통한 정책대출은 2022년에 7조8천억원 수준에서 2023년에 30조4천억원 수준으로 289%로 폭증했다. 거의 4배에 육박했다.2022년은 한국은행이 기준금리를 인상하던 때다. 연초 1% 수준이던 기준금리는 연말에 3.25%까지 높아져 2023년부터는 금리가 3.5% 수준에서 계속 동결됐다.금리인상 환경과 맞물려 정책 대출에 대한 수요가 늘었고, 정부가 청년과 신혼부부 등에 대한 정책 대출을 촉진하면서 상대적으로 저금리인 정책대출의 수요를 폭발시켰다.은행들은 정부의 가계대출 관리 방침으로 기존 주택담보대출보다 금리가 낮은 정책대출을 지원하면서도 기금으로부터 이차보전을 받아 수익을 챙겼다.이차보전은 낮은 정책금리와 시중금리와의 차이를 기금 자금으로 보전해주는 것을 말한다. 이차보전액은 은행 재원 대출 규모가 폭증한 2023년부터 직전의 두 배 수준으로 늘어났다.
수요자 대출은 구입자금 대출(디딤돌 대출)과 전세자금 대출(버팀목 대출)로 나뉜다. 이외 신혼부부나 신생아 특례 대출, 청년 전세 대출 등도 각각의 성격에 따라 구입자금 대출과 전세 자금 대출에 포함된다.
이 동안 금융위원회가 가계부채와 관련한 회의는 23년 2월 관계기관 공동으로 가계대출 동향 및 건전성 점검회의가 있었습니다.
이후 정기적으로 가계부채 현황 점검회의를 개최합니다. 23년 8월부터는 가계부채 현황 점검회의, 24년 2월 가계부채 리스크 점검회의를 개최하였습니다.
금융위원회가 가계부채, 부동산규제으로 내놓은 정책을 보면 두가지가 눈에 들어옵니다.
첫째 시행을 항상 유예합니다. 이해당사자들이 대책을 만들고 꼼수를 부릴 수 있는 기회를 줍니다.
둘째 대출규제를 순차적으로 합니다. 은행을 먼저 하고 일정시간후에 2금융권등을 합니다. 개인대출을 먼저 하고 사업자대출을 나중에 합니다.
이러한 정책적 구멍은 부동산으로 먹고사는 수많은 사람들이 구멍을 찾아서 유예기간동안 준비를 할 수 있도록 합니다. 이를 언론에서는 ‘시장의 역습’이라고 합니다. 여기서 하나 의심을 해봅니다.
정책을 만드는 공무원이 이해당사자인 것은 아닌지….
