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선바위부근의 그린벨트를 풀어서 임대주택을 짓는다는 발표이후 과천 시내 곳곳에 현수막이 나붓깁니다. 재건축으로 시내 곳곳에 솟아오른 타워크레인, 도로옆을 장식한 현수막의 구호가 여러가지를 웅변합니다. 과천에 살면 의도하든, 의도하지 않든 아파트 시세에 민감합니다. 주민의 대부분이 아파트거주자이기때문입니다. 재건축을 하면서 호가가 얼마 올랐다, 단독주택 재건축으로 호가가 얼마 올랐다 등등입니다.
증시도 부동산 열풍..펀드에 3천억 뭉칫돈처럼 부동산대박의 꿈은 자본시장에서 부동산과 관련한 자산에 대한 투자로 이어집니다. 아파트가 욕망의 대상으로 바뀐지는 오래입니다. 강남불패신화처럼 아파트도 실패가 거의 없는 투자자산이기때문입니다. 저처럼 자산이 아니라 주거로 보는 사람의 입장에서 부동산은 무척이나 어려운 투자입니다. 자본시장처럼 과세가 단순하지도 않고 제도도 항상 바뀌고 몫돈이 들어가서 은행을 이용하려고 하여도 규제가 까다롭고 복잡합니다. 진짜로 숫자가 필요한 분야인데 주먹구구식의 투자가 횡횡하였습니다. 이런 투자가 변화하고 본격화하면서 등장한 것이 여의도 부동산학파인 듯 합니다. 세계일보가 부동산산업을 분석하면서 ‘여의도학파’라는 신조어를 만들었습니다.
부동산 시장에 ‘여의도학파’가 등장했다. 명리학·주역·풍수지리 등 과거 부동산 시장을 주름잡았던 비과학적 이론 대신 여의도 금융가에서 쓰는 통계 기반의 수학적 분석체계를 자유자재로 다루는 증권사 애널리스트와 펀드매니저가 새로운 부동산 전문가로 주목받고 있다. 이들이 내는 책은 단숨에 베스트셀러가 되고, 강연장에도 수백명의 인파가 몰려든다.
부동산업계서 떠오르는 ‘여의도학파’중에서
여기에 등장하는 분들은 네명입니다. 홍춘욱 키움증권 리서치센터 이사, 김효진 SK증권 리서치센터 자산전략팀장, 이상우 유진투자증권 리서치센터 건설·부동산 연구위원, 민경남 전 KB자산운용 부동산 펀드매니저(현 케이엔프로퍼티즈 대표)입니다. 이 분들은 부동산을 어떻게 분석하고 이해할까요? 이 분들이 내놓은 보고서들을 소개합니다. 훙춘욱 이사는 워낙 유명한 분입니다. 유명한 블로거이고 훌륭한 보고서를 내놓고 강연도 자주 합니다. 요즘은 본인 이름으로 나오는 보고서가 뜸한 듯 한 점이 아쉽네요. 모든 분들이 인구절벽론을 이야기할 때부터 ‘상승론’을 주도하였던 분이가도 합니다.
[부동산 여의도학파] ①홍춘욱 키움증권 이사 “부동산 상승탄력 둔화되지만 꺾이지는 않을 것”
얼마전 10.4 부동산대책이후 열린 강연에서도 비슷한 주장을 계속 이어가고 있습니다.
홍 팀장은 인구 구조의 변화에 따라 “베이비 붐 세대가 그동안의 생각과 달리 부동산 시장의 매도자가 아닌 매수자 역할하게 되면서 시장의 엄청난 변화를 가져올 것”이라고 말했다. 그동안은 베이비 붐 세대가 은퇴하면서 도심의 집을 팔고 교외로 나가면서 주택 수요는 줄고 공급은 늘어날 것이란 견해가 많았다. 홍팀장의 전망은 이 견해와는 정반대다. 그러나 홍 팀장은 “베이비붐 세대 1300만 명이 일자리는 없고, 주변에 사업하다 망한 사람이 많으니 전부 ‘똘똘한 한 채’를 통한 임대 사업을 꿈꾸고 부동산 시장에 뛰어든다”며 “베이비붐 세대 투자자의 전형적인 모습인 전재산 10억원으로 30년을 먹고 살아야 하는 사람이 어떤 집을 선호할까를 생각해 보면 유망한 투자처가 어디인지를 알 수 있다”고 했다. 즉 “임대 수요가 풍부하고 안정적인 ‘역세권 소형 아파트’에 투자해야 한다는 것”이다.
홍 팀장은 이어 “주택 시장 규제에 따라 앞으로 주택 공급이 한동안 줄어들기 때문에 앞으로는 신축 아파트 공급은 더 줄어들 것”이라며 “‘역세권·소형·신축·브랜드’ 등 4가지를 갖춘 아파트를 사면 오를 일 밖에 없다”고 말했다. 그는 또 “특히 앞으로는 성공한 직장인이 ‘나 ○○에 산다’고 말할 수 있는 아파트, 아파트 이름이 ‘브랜드’가 되는 주요 아파트의 가치가 점점 높아질 것”이라고 말했다.
“한국도 일본처럼 집값 폭락? 말도 안되는 소리”중에서
두번째 분은 이상우 연구위원입니다. 솔직히 처음 접한 분입니다. 기사를 보면 ‘이상우 애널리스트의 부동산 라이프’가 나옵니다. 어떤 보고서인지 읽어보았습니다. 보고서의 형식만 보더라도 내공이 느껴집니다.
이 분의 주장중 평범하지만 사람들이 놓치는 부분입니다.
부동산에 가치평가를 한다는 게 무엇인가.
“흔히 뉴스에서는 강남권 평균가격, 중위가격, 6억원 돌파 등등의 제목으로 기사가 나온다. 하지만 이렇게만 봐서는 시사점을 못 준다. 오른 게 비싼지 싼지 알 수가 없다. 금액 대신 비율(%)로 이야기하면 달라진다. 4년 전에 10억원 주고 산 집이 15억원이 되었다고 하면 50% 상승이다, 5억원 하는 집이 7억5000만원이 되어도 50% 상승이다. 하지만 사람들은 5억원이 오른 것에 더 열광한다. 수익률이 높은 게 더 좋은 것인데 이런 점은 간과한다. 상승률보다 상승액에 매몰되는 경향이 강하다. 이런 관점에서 집을 바라보려면 가치평가를 해야 하는 것이다.”
[부동산 여의도학파] ②이상우 유진투자증권 연구위원 “부동산도 주식처럼 냉정한 가치평가 선행돼야중에서
세번째 분은 sk증권 김효진 팀장입니다. 부동산시리즈 4부작으로 유명한 분이시고 관련보고서는 부동산, 부동산지수 및 로보어드바이저에서도 소개하였습니다. 잔산전략팀을 맡고 있는 분이라서 시야가 넓습니다.
부동산 분석에서 국제결제은행(BIS) 자료를 많이 인용하던데.
“부동산의 큰 흐름을 보기 위해서는 국내뿐 아니라 다른 나라와 비교를 해야 한다. 한국은 아파트를 지표물로 삼을 수 있지만, 미국이나 영국 등 다른 나라는 각기 특수성이 있다. BIS는 세계 주요국의 이런 특성을 반영한 통일된 지표를 제공한다. BIS가 이런 통계를 내는 것은 은행에 부동산은 전 세계적으로 중요하기 때문이다. 개인 신용에서 절대적인 부분이다. 부동산이 투자의 대상이기도 하지만 경제와 금융에서 모두 중요한 부분이다.
부동산 미래전망에서 외국인 수요가 중요한 변수라고 했는데.
“해외 사례를 보면 대만이 한국과 비슷한 길을 걸었다. 정보통신(IT) 기술을 중심으로 성장했고 1인당 국민소득도 비슷하고, 같은 아시아권이다. 인구는 한국의 절반으로 차이가 있지만 고령화는 한국보다 빨랐다. 그런데 대만 IT기업들이 한국 기업에 밀리면서 경제가 나빠졌다. 부동산도 떨어져야 하는데 2016∼18년 오히려 폭등했다. 최고가 지역은 1∼2년 전 기준으로 3.3㎡당 2억원짜리 아파트가 나왔다. (한국은 평당 7000만원까지 나왔다.) 이유를 살펴보니 중국계 자금 유입이 중요했다. 대만의 경제 기초여건이나 인구, 금리 등 내적 요인만 봤다면 오른다고 예상 못했겠지만 결과는 큰 폭의 상승이 나타났다. 한국은 아직까지 외국인 수요는 많지 않지만 앞으로는 중요한 변수가 될 것으로 보인다.”
[부동산 여의도학파] ③김효진 SK증권 자산전략팀장 “한국 부동산도 글로벌 경제와 연동, 2∼3년 더 지속은 어려워”중에서
이런 시각은 김효진 팀장이 내놓은 보고서를 보시면 잘나와 있습니다.
마지막은 민경남 케이엔프로퍼티즈 대표입니다만 별다른 보고서는 없으니 인터뷰를 참고하시길 바랍니다.
부동산 검토자료를 엑셀로 하나 만드는 데 시간은 얼마나 걸리나.
“한 물건에 대한 엑셀 시트를 최소 20개 정도는 만든다. 단순한 건 15시간이면 되는데 숫자 하나하나를 뽑아내고 임대료 숫자 하나를 만드는 데 변수가 많은 물건의 경우 길게는 수일에서 한 달까지 걸리는 경우도 있다. 여기에는 입찰가, 민감도, 현금흐름, 인컴게인(이자나 배당수익), 캐피탈게인(매각차익), 양도세 함수, 주변의 매매 및 임대사례, 대출조건, 임차인 매출 추정, 주요 체크리스트, 국고채 금리와 채권 스프레드 등 여러 요소를 살펴본다.”
부동산 투자를 하면서 국고채 금리까지 알아야 하나.
“저는 수익형 투자자다. 수익형 부동산의 수익률과 예금 금리, 국고채 금리도 비교해봐야 한다. 그 스프레드(기준금리에 덧붙이는 위험 가중 금리) 차이를 통해 수익률이 찾아진다.” (그는 이 대목에서 옆에 있던 칠판에 여러 가지 수식과 그래프를 그려가며 다른 투자상품과 부동산 투자의 수익률 차이를 비교해야 하는 이유를 설명했다.)
부동산 투자를 위해서는 외워야 할 지표들이 있다고 하던데.
“언론이나 주변 분위기에 휩쓸리지 않으려면 자기만의 기준이 있어야 한다. 매수와 보유 시점에 대한 판단에도 도움이 된다. 국내총생산(GDP) 성장률이 중요하고, 물가상승률, 금리, 통화량, 환율, 전세가율, 투자 대상의 과거 대비 상승률 등도 중요하다.”
[부동산 여의도학파] ④민경남 케이엔프로퍼티즈 대표 “자신의 재무상태 수시 점검하고 투자해야 리스크 줄어”중에서
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누가 쪽집게이든 관심은 전망입니다. 확률이 높은 전망입니다. 앞서 부동산학파로 소개하지 않은 분이지만 유명하신 분인가 봅니다. 채상욱 하나금융투자 연구위원으로 매주 ‘건설-하나금융투자 건설 WEEKLY: 집집집’을 발간합니다. 인터뷰를 보니까 앞서 분들과 느낌이 달랐습니다.
▶집값 상승론자였다. 지난달 정부 대책 이후 집값 하락론으로 돌아섰다.
“다들 지난해 ‘8·2 부동산 대책’을 양도세 중과 정책으로 봤다. 나는 아니라고 생각했다. 전용면적 85㎡ 이하 주택을 임대 등록하면 장기보유특별공제(장특공제)로 최대 70%까지 세제 혜택을 받을 수 있었다. 중소형 주택에 수요가 몰리면서 무조건 상승 곡선을 그릴 것으로 생각했다.
하지만 지난 ‘9·13 주택시장 안정화 대책’에서 6억 이상 고가 주택에 대한 장특공제 혜택을 없앴다. 이제 양도세 부담이 엄청나게 커졌다. 예를 들어 다주택자가 아파트를 15억원에 사서 25억원에 팔면 양도세로 7억원을 내야 한다. 차익이 3억원에 불과하다. 게다가 보유기간 동안 내는 종합부동산세가 3억을 넘어간다. 이런 상황인데 누가 집을 사겠는가. 투자할 필요성이 없어진다. 작년 말부터 올해 8월까지 임대 등록한 40만 가구만 ‘노아의 방주’를 탔다.”
▶이번 대책이 집값 안정화에 기여할 것으로 보는가.
“참여정부 때보다 세금 정책은 정교하다고 생각한다. 지금 많은 사람이 부동산 정책을 ‘노무현 2기’라고 말한다. 다시 아파트값이 폭등한다는 설도 있다. 2019년 세금 정책을 아직 몰라서 그런다고 생각한다. 이미 세법은 작년 ‘8·2 대책’으로 굉장히 강화됐다. ‘9·13 대책’을 통해서 더 치밀하게 보강됐다. 세금 부분에선 참여정부 수준을 한참 뛰어넘는다고 생각한다. 우리나라 역사상 다주택자를 이렇게 정교하게 규제한 적은 없다. 결국 시장이 대책을 만든 것이다. 8·2 대책의 약점을 간파하고 시장의 수요가 중소형에 몰렸던 잘 보강했다.”
여의도 집값 족집게, ‘상승’에서 ‘하락’으로 돌변한 이유중에서
이제 월스트리트의 자료를 볼까요? UBS가 발간하는 자료입니다. UBS Global Real Estate Bubble Index에 올라온 보고서입니다.
전 세계적으로 집값이 오르고 있습니다. 정확한지 모르지만 2008년이후 저금리기조에 따른 국제적인 현상이 아닐까 합니다. 그렇지만 몇 곳을 제외하면 버블은 아니라고 합니다.위 자료만 보면 김효진 위원이 한 언급과 일맥상통합니다.
부동산에 관심이 있는 독자들은 어떤 포지션을 취해야 할까.
“한국 부동산에 버블이 얼마나 있는지를 분석해봤는데 아직 심하다고 보기는 어렵다. 단기적으로 과열됐을 때 사면 개인적으로는 손해를 보게 된다. 사람들이 부동산에 관심이 없을 때, 미분양이 다시 쌓이는 시점, 공급이 많이 풀리는 시점에 사는 게 좋다. 이것이 리스크를 줄이는 방법이다.”
한국은행도 금리를 올린다고 하니까 더 복잡하겠네요…
