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IMF이전 과천으로 이사왔습니다. 몇 년후 IMF가 일어났습니다. 이 때 과천 아파트시세가 무척 내렸다고 합니다. 싼값으로 아파트를 산 분들이 큰 시세차익을 남겼다고 합니다. 부동산이 한국민이 사랑하는 투자자산이 된 이유는 많을 듯 합니다. 비전문가라 잘 모르지만 느낌으로 보면 “수익성과 안정성’이 원인일 듯 합니다. 그런데 한국에 부동산 애널리스트는 없다고 합니다. 부동산중개업자들이 애널리스트 비스무레한 역할을 하고 있을 뿐입니다. 시장규모가 작기때문이라고 합니다.
이는 우선적으로 부동산업에서 부동산정보의 유통을 담당하는 부동산정보제공업, 부동산거래정보망사업 등 부동산정보서비스산업의 규모가 크지 않기 때문일 것이다. 실제로 주식시장에서 애널리스트의 영역은 주식 유통산업에 종사하는 증권사 몫이다. 그러나 부동산정보서비스산업은 산업의 규모가 작다 보니 전담인력을 둘 만한 여건이 되지 않는 것이다. 한마디로 시장 분석만 해서 먹고 살기 힘들기 때문이다.
그러다보니 우리나라에서는 분양대행업자, 컨설팅업자, 개발업자 등이 부동산 전문가를 겸하는 경우가 많다. 부동산학이 임장학문인 만큼 풍부한 현장 경험이 중요한 덕목이긴 하지만 사업의 이해관계에서 자유롭지 못한 것은 사실이다. 하지만 부가가치를 생산하지 않은 사람들이 생산자를 순수하지 못하다고 폄하하는 것은 지극히 잘못된 것이다. 경제는 이상보다는 현실이기 때문이다.
우리나라 부동산정보서비스산업은 학교 앞 문방구점으로 비유할 수 있다. 요즘 문방구에서는 문구만 팔지 않는다. 문구뿐만 아니라 아이스크림, 과자, 음료수, 햄버거, 떡볶기, 체육복 등 다양한 품목을 판다. 문구만 팔아서는 가게를 꾸려가기 힘들기 때문이다. 결국 규모의 경제 문제다. 부동산 유통시장이 올바르게 서기 위해서는 부동산정보서비스산업의 규모를 키워야 한다는 얘기다. 그래야 시장 분석을 전담할 전담 인력을 둘 수 있고 시장 투명화를 위한 연구개발(R&D)투자도 가능하다.
부동산 애널리스트의 꿈중에서
요즘 핀테크만큼 각광받고 있는 부문이 리얼터테크입니다. 빅데이타와 기술 그리고 부동산이 결합한 모델입니다.
2.
증권사 애널리스트중 부동산과 관련한 보고서를 낸 분이 계십니다. SK증권 이코노미스트인 김효진씨입니다.
30대 중반의 김효진 SK증권 애널리스트는 서울 강서지역 전셋집에 산다. 두 명의 자녀를 두고 있으며 4살인 첫째가 초등학교에 들어가기 전까지는 안정적 주거지를 마련하고 싶은 바람을 갖고 있다. 1년 후에는 전세 계약이 만료되는데 벌써부터 전셋값 인상 걱정에 시달린다.
판단 기준은 두 가지다. 전셋값 급등세가 언제까지 계속될 것인지와 최근 집값 상승세의 지속 여부다. 김 애널리스트는 개인적 고민을 직업적 전문성을 발휘해 풀어보기로 했다. 자신 뿐 아니라 수많은 전세 거주자와 투자자들의 고민이기도 하기 때문이다.
전세 사는 30대 애널맘의 고민 보고서 “집 살까요?”중에서
김효진씨가 ‘Economist 가 부동산을 분석하는 이유’를 통해 부동산을 분석한 이유를 밝혔습니다.
『미국 금리 인상보다 한국 부동산이 궁금합니다』라는 제목으로 부동산 관련 시리즈 자료를 발간하고 있다. 부동산에 원래 관심이 많았는지에 대한 질문을 많이받는데, IT 버블과 2008 년 글로벌 경기 침체 당시의 미국 실업률을 비교해보면 왜 Economist 가 부동산을 꼭 분석해야 하는지 알 수 있다.
IT 버블 붕괴와 서브프라임發 경기 침체의 주가 하락폭과 기간은 크게 차이나지 않는다. 실업률의 반응은 극명하게 달랐는데, IT 버블 당시 2%p 남짓 올랐던 미국의 실업률은 08 년에는 5%에서 10%까지 두배 상승했다. 차이는 부동산이었다. 01 년에 는 부동산이 상승세를 지속했지만, 08 년에는 부동산이 문제였다는 점이 실업률을 좌우했다.
주식은 ‘소수’가 부동산은 ‘전부’가 참여하는 시장이라는 점이 경기 침체 폭을 좌우한 셈이다. 누구나, 반드시, 적어도 하나는 거래하며, 모든 경제주체가 참여자가 되는 거의 유일한 자산이 ‘부동산’이다. I T 버블 붕괴와 서브프라임 모기지 – 주가 하락폭은 비슷했지만 실업률 상승폭은 크게 달랐다.
아래는 김효진씨가 내놓은 보고서들입니다. SK 증권 김효진 애널리스트의 부동산 4부작에서 가져왔습니다.
3.
한국감정원과 KRX가 중심이 되어 부동산금융을 활성화하기 위한 논의를 본격화하고 있습니다. 오래전부터 부동산지수 파생상품과 관련한 보고서들을 내놓은 한국감정원의 꿈과 파생상품시장을 육성하려는 한국거래소의 이해가 맞은 듯 합니다.
공동세미나를 개최하였고 이를 NH투자증권 최창규 애널리스트가 ‘부동산지수 파생상품의 등장 가능성’으로 정리했습니다.
부동산 투자지수의 개발 가능성이 제기되고 있다. 전일 KRX와 한국감정원은 공동세미나를 열고 부동산 투자지수 개발과 이를 기초로 한 파생상품의 도입 필요성을 논의했다. 해당 내용을 요약하면 다음과 같다.
우리나라는 가계금융에서 부동산 비중이 매우 높으나, 이와 관련된 부동산 금융상품은 빈약한 편이다. 이로 인해 부동산 관련 리스크 관리와 투자 수단 등으로 다양하게 활용될 있는 부동산지수의 개발이 필요하다.
한국 부동산시장에서 중요한 부분을 차지하는 아파트의 경우 실거래 자료와 반복매매 모형을 통해 실거래지수 산정과 지역별 공포도 가능하다. 거래와 신고시점에서 발생하는 가격의 시차 등은 해결해야 할 부분이다. 그리고 부동산지수를 활용한 ETF와 파생상품 등도 논의되었다. 이러한 상황으로 볼 때 공인된 부동산지수의 등장이 예상된다. 아직 마땅한 대체투자 대상이 없는 현실에서 중요한 역할을 담당할 것으로 기대된다. 여기서 한 단계 나아간다면 부동산지수 파생상품도 고려해 볼 수 있을 것이다.
한국거래소가 금융감독기관의 규제를 뚫고 파생시장을 육성하기 위하여 눈물 겨운 노력을 하고 있습니다. 더불어 로보어드바이저가 투자하는 상품중 부동산이 빠져 있는데 부동산지수를 기반으로 파생상품, ETF가 나오면 이를 보완할 수 있지않을까요?
