1.
가끔 자료 정리삼아 올린 글.
여의도 부동산학파 vs UBS
서울 아파트가격이 거품
과천에 살면 부동산에 관심을 가지지 않을 수 없습니다. 만나는 사람들의 관심사가 온통 부동산이기 때문입니다. 재건축을 하여야 하는 분, 아파트 분양을 받고자 하는 분, 단독주택을 빌라로 신축하려고 하는 분. 이들이 힘을 함친 때가 청사앞 유휴지입니다. 유휴지에 임대주택이 들어서는 것을 결사반대한 분들이 많았죠. 페북에 올렸던 글입니다.
재건축중이던 아파트도 하나씩 준공을 앞두고 있고, 멀리 지식정보타운 아파트도 모습을 들어내고, 옛날 대우전산센터자리의 고층 오피스텔도 한층씩 올라가고, 그레이스호텔도 재건축을 시작하지만 과천시민광장이라고 하던 청사잎 유휴지 지금도 인적 없는 허허벌판입니다.. 이 자리에 토지임대부 공공주택이 들어서야 하는데 ㅠㅠㅠ 여기에 공공주택을 짓겠다는 대통령후보가 있으면 기꺼이 한표.
과천의 서편은 장군마을이라고 하는 주암동(LG전자 뒷편)과 비닐하우스가 차지하고 있습니다. 옛날 물길을 기준으로 기준선을 그려서 그런지 서울과 과천의 경계가 복잡합니다. 하여튼 양재를 통해 강남과 이어져서 많은 사람들이 군침을 흘립니다. 어떤 과천 시장은 과천을 강남에 편입시키려는 꿈을 꾸기도 했죠. 이 땅에 처음 말뚝을 박은 사람이 이명박입니다. 물론 서울시로 편입된 땅으로 서초 우면지구입니다. 현재 주암동은 주민들이 재개발을 진행하여 아파트가 들어설 예정이고 그린벨트지역은 3기 신도시로 지정되어 역시나 아파트가 들어설 예정입니다.
이런 꿈을 꿔봅니다. LH가 토지를 수용하여 개발한 후 민간에 분양하는 방식을 버리고 전면적으로 LH가 토지임대부 공공주택을 강남수준으로 만들어 대규모로 입주자를 모집하면 어떨까….대장동으로 말도 많지만 그래서 어떻게 하자는 이야기는 없습니다. 공공이 강제로 수용한 토지에 대해서는 민간 분양을 하지 않는 선례를 과천에서 만들어 보면. 미래가치는 모르지만 최소한 주거환경의 수준은 강남수준으로 공공임대주택을 지을 수 있다는 점을 널리 알리면…
지금은 아무도 관심이 없는 청사앞 유휴지. 얼마 되지 않는 땅을 놓고 왈가왈부하기 보다 담대하게 통크게 한번 질러보는 분이 있으면…
최근 부동산을 둘러싼 논쟁의 핵심은 거품논쟁이고 언제 하락으로 반전하느냐입니다. 키움증권 서영수 이사는 거품을 부재위기로 접근합니다. 갭투자 -> 집값 하락 -> 전세값 하락 -> 부채위기 -> 경제위기로 이어지기 때문에 선제적인 대응을 하여야 한다는 논지를 폅니다.2021년 하반기 부동산 및 금융산업 전망에서 다음과 같이 부동산을 전망합니다.
먼저 주택 매수자의 대다수가 주택담보대출과 같은 금융권 레버리지 상품보다는 임대보증금을 이용하는 갭투자를 선호하고 있다는 점이다. 실제 2021년 7월까지 거래된 서울 아파트의 갭투자비율은 43%로 전년 36%대비 75%p나 상승했다. 특히 거주목적이라고 신고한 보증금승계건수까지 합친다면 60%로 전년 대비 21%p나 상승했다. 갭투자란 전세보증금과 신용대출, 전세자금대출 등을 합쳐 주택을 구매하는 방식이다. 따라서 갭투자에 따른 LTV 수준은 주거 목적의 주택담보대출과 비교해 볼 때 현저히 높아질 수 밖에 없다.
둘째, 가격 급등 과정에서 무주택자들이 비이성적 매수에 동참하면서 갈수록 투자 위험이 높아지고 있다는 점이다. 실제 2021년 중 7월까지 거래된 갭투자 가운데 전세가율이 70%인 갭투자는 전체의 절반을 넘어섰으며 자기자본 없이 투자한 것도 10%에 근접한다. 특히 주목할 것은 상대적으로 투자가치가 떨어지는 다세대·연립에 대한 갭투자이다. 다세대·연립 갭투자 거래건수 가운데 LTV가 80%를 상회하는 비중이 2/3에 달하고 100%를 상회하는 것도 1/4에 근접한 것으로 나타났다. 2030세대가 갭투자 거래의 40% 수준까지 늘어난 점을 고려해 볼 때 2030 세대 무주택자가 상대적으로 가격이 저렴한 다세대·연립을 무리하게 매수한 것으로 추정된다.
미국의 경우 부동산가격의 상승에 대한 우려가 높습니다. Freddie Mac의 이코노미스트가 쓴 Recent housing market dynamics에서 아래와 같이 평가를 합니다.
Real house prices in the U.S. are the highest ever recorded.
The current growth rate of house prices is not sustainable indefinitely, but it could persist for a long time.
Presentation on recent housing market dynamics
2.
부동산만큼 양극화를 느끼도록 하는 것도 없습니다. 이 때문에 부동산문제는 정치문제입니다. 단순히 수요와 공급으로 치환할 수 없는 정치적인 사안입니다. 어떤 정책을 선택하고 실행할지가 중요합니다만 정답은 없습니다. 금융연구원이 주택시장 안정화를 위한 지속가능한 주택 정책 모색] 온라인 세미나에서 두개으 자료를 발표하였습니다. KB경영연구소의 글보다 김준형 교수의 발표가 재미있습니다. 제목부터 선정적(^^)입니다.
아래의 부동산 시장질서 확립을 위한 중점 대응전략는 그동안 나왔던 부동산 보고서와 차원이 다릅니다. 방대한 양도 양이지만 제안자들이 보고서를 작성한 배경이 의미가 깊습니다. 국책연구소가 정부 부동산 정책 비판?…700여쪽 보고서 뜯어보니은 보고서를 다음과 같이 평가합니다.
부동산정책이 주택정책을 압도하게 된 원인으로는 ‘기획재정부’가 몸통으로 지목됐다. 보고서는 “부동산 조세정책 전담 부처가 총괄 역할을 수행하니 부동산 조세정책부터 전면에 내세울 수밖에 없고, 소관법률인 종합부동산세 과세의 정당성을 ‘굳이’ 강조하다보니 1주택 이외의 모든 주택 소유자를 ‘부동산 종합대책 전반에 걸쳐 규제해야할 다주택자’로 취급하는 상식 밖의 접근을 할 수밖에 없었던 것이라고 추정할 수밖에 없다”고 밝혔다.
나아가 “우연의 일치일 수도 있지만, 재경직 공무원들이 부동산정책 수립의 전면에 나선 시기마다 부동산 가격이 폭등했다”며 “이 정도로 불안한 상황이라면 총괄 역할이 아니라 아예 부동산정책 일선에서 배제해도 할 말이 없을 상황”이라고 일갈하기도 했다.
그동안 부동산하면 회자하던 거의 모든 주제를 포괄합니다.
(1) 한국토지공사와 대한주택공사라는 거대 공기업이 2009년에 한국토지주택공사(LH)로 합병되면서 공공주택의 생산, 공급, 유통, 관리, 신탁, 투자 등의 전 과정을 아우르는 독점적 기업으로 변질되었을 뿐만 아니라 독점적 공기업이면서도 생산원가나 공급원가를 투명하게 공개하지 못하는 점에 주목했다.
(2) 우리나라 부동산시장의 최대 투자자는 공공 부문에서는 국민연금기금 등 거대 연기금일 수 있고, 민간 부문에서는 재벌과 거대 외국자본일 수 있다는 점에도 제안자는 주목했다
(3) 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등에 의한 주택담보대출 규제를, 이러한 규제가 행해지지 않는 전세자금대출 등을 통하여 우회하고 있는 금융현실에도 제안자는 주목했다.
(4) 현 정부 들어 갑자기 대두한 ‘다주택자’라는 관념에도 제안자는 주목했다.
(5) 공공임대주택의 수익구조에 대해서도 제안자는 주목했다.
(6) 언제부터인가 우리 사회에서 국토교통 실거래가 공개시스템에 공개된16) 실거래가 정보가 부동산 포털.앱 등을 통하여 주가지수처럼 활용되고 있는 현상에 제안자는 주목했다.
(7) 주택정책 및 주거복지정책에 진력해야 할 국토교통부가 리츠(REITs) 홍보에 나선 점도 제안자는 주목했다.
(8) 제안자가 주목한 사안들의 공통점은 부정부패가 깃들 수 있는 이권(利權)과 직결되는 지점이며, 부패 및 사익 추구를 차단하기 위해 공공부문에서 운영, 관리.감독 또는 감시하는 영역에 속하는 사안이라는 점이다.
